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Legislazione, regime fiscale, agevolazioni e detrazioni


Regime IVA e Agevolazione Prima Casa

 L’ acquisto di un immobile dall’impresa di costruzioni che l’ha realizzato, è soggetto ad iva.
L’iva viene pagata  direttamente all’impresa che deve emettere corrispondente fattura.
L’aliquota iva per gli immobili ad uso abitativo è :

  • 4% - nel caso di richiesta di agevolazione fiscale per prima casa
  • 10%  - nel caso di acquisto senza agevolazioni prima casa o di abitazione definita di lusso.

 

È possibile richiedere l’aliquota agevolata prima casa al 4% anche per l’acquisto della prima autorimessa di pertinenza. L’eventuale acquisto di ulteriori autorimesse oltre alla prima sarà sempre soggetta ad iva con l’aliquota del 10%.
Alla stipula dell’atto di acquisto dovranno inoltre essere versate al notaio rogante le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa , i bolli nella misura forfettaria oltre alle competenze del notaio stesso.

Le condizioni per poter accedere all’agevolazione fiscale per la prima casa che consente di ottenere la riduzione dell'aliquota ordinaria dal 10 % al 4 %, sono le seguenti :

  • che la casa non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 – case di lusso;
  • che chi compra sia residente nel Comune dove si trova la casa oppure che vi si stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto oppure che svolga la propria attività (non solo lavorativa, ma ad esempio anche per motivi di studio) in quel Comune;
  • che chi compra non possegga da solo o con il coniuge un'altra casa nel Comune dove si trova quella acquistata;
  • che chi compra non sia titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, in tutta Italia, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su di un'altra casa acquistata, anche dal coniuge, con le agevolazioni della prima casa. 

L’agevolazione è stata estesa anche al caso in cui chi compra risulti ancora titolare di una casa acquistata con le agevolazioni della prima casa, purché questa sia alienata entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile. In questo caso è possibile richiedere le agevolazioni anche se la “vecchia prima casa” si trova nello stesso Comune della nuova casa da acquistare.

 

Chi acquista con le agevolazioni prima casa, se la dovesse vendere prima che siano passati 5 anni dall'acquisto, deve pagare una somma pari alla differenza tra l’imposta agevolata (4%) e l’imposta ordinaria (10% ) aumentata di una sanzione del 30% oltre agli interessi, a meno di acquistare entro un anno un’altra casa da destinare ad abitazione principale.


Credito di Imposta per Riacquisto Prima Casa

In caso di vendita della prima casa e riacquisto entro un anno di un’altra casa la legge riconosce un credito di imposta pari alla minor somma tra l’imposta pagata con il primo acquisto e quella dovuta per il nuovo acquisto. Il credito d’imposta viene portato in detrazione nella dichiarazione dei redditi. Il Notaio provvede a citare tale credito nell'atto di compravendita.


Detrazione del 50% dell'IVA per Acquisto Immobile in Classe A o B

Fino al 31 dicembre 2017 – salvo successive proroghe della norma attualmente in vigore – è possibile portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi il 50 % dell’iva pagata per l’acquisto di una unità immobiliare a destinazione residenziale di classe energetica nazionale A o B purché comperata direttamente dall’impresa costruttrice. 

La detrazione viene ripartita in dieci quote annuali uguali a partire dall'anno di acquisto.


Detrazione del 50% del Costo di Costruzione dell'Autorimessa

E’ possibile detrarre una percentuale del costo sostenuto per l’acquisto del box o del posto auto, per la parte relativa alla spesa imputabile alla realizzazione del box stesso. L’impresa costruttrice deve rilasciare una dichiarazione nella quale attesta il costo di costruzione dell’autorimessa.
La normativa attualmente in vigore – fino al 31 dicembre 2017 – stabilisce che la detrazione è pari al 50 % del costo dichiarato fino ad un massimo di 96.000,00 euro.
Tale detrazione è regolata dalle seguenti condizioni :

  • che le spese imputabili alla realizzazione dei box o posti auto acquistati siano comprovate da attestazione emessa dall’impresa costruttrice dalla quale risultino:

- le generalità - compreso il codice fiscale - dell’acquirente
- l’identificazione catastale del box/posto auto venduto;
- l’identificazione dell’unità abitativa della quale il box/posto auto venduto costituisce pertinenza;
- l’importo delle spese imputabili alla realizzazione;
- il riferimento che la attestazione viene rilasciata ai fini della detrazione IRPEF ex art. 16bis TUIR DPR 917/1986;

 

  • che i pagamenti vengano effettuati con bonifico bancario dal quale risulti:

- la causale del versamento (da integrare con il riferimento al beneficio della detrazione ex art. 16bis TUIR DPR. 917/1986);
- il codice fiscale del soggetto che effettua il pagamento (o comunque di tutti coloro che intendono beneficiare della detrazione);
- il codice fiscale o la partiva IVA del beneficiario del pagamento.


Detrazione del 19% degli Interessi Passivi del Mutuo Prima Casa

Quando si stipula un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale è possibile detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi pagati annualmente. La detrazione va calcolata su un importo annuo massimo di 4.000 euro e ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo.
Per avere diritto alla detrazione è necessario essere intestatari del mutuo e Quando si stipula un mutuo ipotecario per acquistare l’abitazione principale è possibile proprietari dell'abitazione.
Possono essere detratte anche le spese accessorie tra cui le spese notarili che includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo - con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita, generalmente a carico della parte acquirente - sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente.